Rivalutazione facoltativa dei beni immobili dl.185 del 2008;
Beni immobili rivalutabili:
- aree non edificabili (quali i terreni agricoli), escluse le aree fabbricabili;
- immobili strumentali, per natura o per destinazione (esclusi gli immobili merce);
- immobili cd. patrimonio, di cui all’art. 90 del T.U.I.R. (che non costituiscono beni strumentali, né beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa).
Immobili merce in una società immobiliare ; per "immobili merce" si intendono gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa. In altri termini, si tratta degli immobili che vengono venduti dalle imprese che svolgono l'attività di compravendita immobiliare ovvero di costruzione/ristrutturazione e successiva vendita. A differenza di quanto avviene per gli immobili strumentali iscritti tra le immobilizzazioni, gli immobili merce non subiscono alcun procedimento sistematico di ammortamento, in quanto concorrono alla formazione del reddito secondo il meccanismo dei costi. Cosa succede se sono concessi in locazione ? Le imprese di compravendita immobiliare o di costruzione/ristrutturazione e successiva vendita devono monitorare gli immobili che, in attesa di essere venduti, vengono concessi in locazione. Ci si chiede, infatti, se sia corretto continuare a classificare tali immobili tra le rimanenze ovvero se gli stessi debbano essere collocati nell'attivo immobilizzato.
Risoluzione del Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 9/1730 Le società che svolgono attività mista di gestione immobiliare e di costruzione e compravendita presentano un oggetto complesso che non permette una distinzione netta fra beni immobili costituenti merci e beni immobili posseduti non in funzione dello scambio bensì per la loro redditività; necessita, quindi, un'analisi di volta in volta sulle singole fattispecie al fine della individuazione della categoria di appartenenza del bene considerato.
Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 15/12/2004, n. 152 La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, rientrante nell'esercizio caratteristico di un'attività immobiliare di compravendita, ma la riconducono, di fatto, all'alveo di attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale dell'attività d'impresa
Perciò si desume che l'elemento rilevante per stabilire se gli immobili merce interessati da un contratto di locazione possano mantenere la loro qualifica, consiste nella durata della locazione. In altri termini, la locazione degli immobili merce non ne modifica la destinazione commerciale a condizione che la locazione stessa sia solamente temporanea .
Non possono essere oggetto di rivalutazione i beni in leasing in quanto non iscritti in bilancio a meno che, gli stessi, come precisato da ultimo dall’Agenzia dell’Entrate, non siano stati riscattati entro l’esercizio in corso alla data del 31.12.2007. ( circ.n.8/E del 13/03/2009 ).
Cessione dei beni oggetto della rivalutazione:
«Nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione».
E’ facile comprendere quindi come il riferimento temporale «in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita» richiami in causa il periodo in “sospensione di imposta”, generato nell’ipotesi di versamento dell’imposta sostitutiva (rivalutazione ai fini fiscali). Per cui, nel caso di cessione del bene nel periodo in sospensione di imposta, occorrerà prendere come base di riferimento per la determinazione della plusvalenza, il costo fiscale del bene, vale a dire il costo storico ante-rivalutazione, apportando in dichiarazione una variazione in aumento per la differenza rispetto ai valori che risultano dal bilancio.
Diversamente, qualora la cessione abbia luogo oltre il periodo in “sospensione di imposta” (dopo il 2014), sarà possibile beneficiare dei vantaggi fiscali derivanti dall’allineamento tra il costo fiscale riconosciuto e quello contabile dei beni, ai fini della determinazione della plusvalenza da cessione.
Conferimento di beni azienda con beni rivalutati;
Circolare 18/e del 2006 confermata dalla circolare n.11/e del 2009
La cessione del bene in regime di neutralita' fiscale nel periodo di
sospensione (2006 e 2007) non fa venir meno gli effetti della rivalutazione con la conseguenza che il disallineamento temporaneo sul valore del bene si trasferisce in capo al cessionario, mentre il saldo attivo rimane in capo al cedente.
In caso di cessione del bene da parte del cessionario in neutralita'
nel periodo di sospensione, le disposizioni contenute nell'art. 3, commi 3 e 4 del decreto ministeriale n. 86 del 2002 si applicheranno nel seguente modo:
- il cessionario in neutralita' calcolera' la plusvalenza senza tener conto del maggior valore iscritto in sede di rivalutazione;
- il cedente in neutralita' otterra' il riconoscimento di un credito d'imposta pari all'ammontare dell'imposta sostitutiva riferibile ai beni ceduti e lo svincolo e della riserva da rivalutazione.
